Comment fonctionnera la foncière ?
Aujourd’hui
🏢 Les responsabilités du propriétaire sont réparties entre plusieurs acteurs.
↓
Programmation des investissements plus complexe.
Demain
🏛️ L'État définit la stratégie.
👥 Les administrations expriment leurs besoins.
🏢 L'EPIFE exerce les responsabilités du propriétaire.
↓
✅ Une organisation plus lisible.
✅ Des investissements mieux programmés.
✅ Un suivi continu des bâtiments.
Pourquoi créer un établissement public ?
Le choix d'un établissement public permet de confier les responsabilités du propriétaire à un opérateur spécialisé, capable d'assurer une gestion continue des bâtiments et de programmer les investissements sur le long terme.
La foncière prendra ainsi la forme d'un établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC), issu de la transformation de la société anonyme AGILE.
Ce choix permettra notamment de :
- Disposer d'un opérateur spécialisé
- Inscrire les investissements dans la durée
- Renforcer la connaissance du patrimoine
- Développer une gestion plus professionnelle
- Mutualiser les compétences immobilières de l'État.
Une gouvernance publique
L'EPIFE sera placé sous la tutelle de l'État. Son conseil d'administration réunira des représentants de l'État, du Parlement, des personnalités qualifiées ainsi que des représentants du personnel. Sa présidence sera assurée par la directrice de l'immobilier de l'État.
L'action de l'établissement sera également encadrée par un contrat d'objectifs et de performance conclu avec l'État. Cette gouvernance garantira que l'EPIFE mette en œuvre la politique immobilière définie par l'État, tout en assurant un suivi régulier de son activité et de ses résultats.
Pour conduire certaines opérations, l'EPIFE pourra nouer des partenariats ou créer des filiales. Il demeurera toutefois sous le contrôle de l'État. La participation éventuelle d'acteurs privés sera strictement encadrée et plafonnée par la loi.
Les garanties apportées par l'EPIC
Les biens transférés à l'EPIFE pourront continuer à relever du domaine public, contrairement à ce qui se produirait dans le cadre d'un transfert à un bailleur privé. Ils continueront ainsi à bénéficier des protections attachées à ce régime juridique, notamment l'inaliénabilité, l'imprescriptibilité et l'insaisissabilité.
La loi garantit également la continuité du service public. L'EPIFE mettra les biens à disposition des administrations occupantes dans des conditions permettant la poursuite de leurs missions de service public. Les décisions de gestion et de valorisation du patrimoine devront ainsi tenir compte de cette exigence, ce qui distingue l'EPIFE d'un bailleur privé.
Enfin, la réforme repose sur un principe de neutralité fiscale. Le transfert des biens de l'État vers l'EPIFE n'a pas vocation à modifier la charge fiscale globale. La loi prévoit à cette fin une équivalence de traitement fiscal entre l'État et le nouvel établissement.
Une action inscrite dans la durée
Pour assurer la cohérence de son action, l'EPIFE conclura avec l'État un contrat d'objectifs et de performance pluriannuel. Ce contrat fixera notamment ses priorités d'action, les objectifs poursuivis en matière de transition écologique, d'accessibilité et de qualité de gestion du patrimoine.
Il sera conclu pour cinq ans et transmis au Parlement.
L’EPIFE rendra également compte chaque année au Parlement de son activité et de sa programmation d’investissement.
Le parcours d’un projet immobilier
Chaque projet immobilier reposera sur un dialogue entre les administrations occupantes, l'EPIFE et l'État. L'objectif est d'apporter une réponse adaptée aux besoins des services tout en assurant une gestion cohérente et durable du patrimoine immobilier. Étape 6 sur 6
- 1. Les besoins sont exprimés
- L'administration occupante identifie ses besoins : surfaces, usages, organisation du travail, conditions d'accueil du public, contraintes liées à ses missions.
- 2. Le patrimoine est analysé
- L'EPIFE évalue : l'état du bâtiment, ses performances, ses coûts, ses possibilités d'adaptation ou de valorisation.
- 3. Une solution est proposée
- L'EPIFE élabore la solution immobilière la plus adaptée : travaux, réaménagement, mutualisation, relocalisation lorsque cela est pertinent, optimisation des surfaces.
- 4. Les investissements sont programmés
- L'État prend les décisions stratégiques qui relèvent de sa compétence. L'EPIFE programme les investissements et organise leur réalisation.
- 5. Les travaux sont réalisés
- L'EPIFE pilote : les travaux, les rénovations, les mises aux normes, l'adaptation du bâtiment.
- 6. Le bâtiment est suivi dans la durée
- L'EPIFE assure : l'entretien, la maintenance, le suivi des performances, l'adaptation du bâtiment aux besoins des occupants.
Comment la foncière sera-t-elle financée ?
L'EPIFE reposera sur un modèle économique lui permettant de programmer et sanctuariser les investissements dans la durée.
Ses ressources proviendront :
- Des loyers versés par les administrations occupantes
- Des recettes issues de la valorisation du patrimoine (locations, occupations temporaires, changements d'usage, cessions lorsqu'elles sont pertinentes, développement de nouveaux usages...)
- Du recours à l'emprunt, le cas échéant, afin d'accélérer certains investissements prioritaires.
Ces ressources seront réinvesties dans les bâtiments relevant de l'EPIFE afin de financer leur entretien, leur rénovation, leur modernisation et leur adaptation aux besoins des administrations.
Programmer les investissements dans la durée
Pour mettre en œuvre cette programmation, l'EPIFE élaborera un plan pluriannuel des investissements (PPI) recensant les travaux et opérations à conduire sur plusieurs années.
Il permettra de programmer les investissements dans une trajectoire de long terme, adaptée au cycle de vie des bâtiments, et de leur donner une visibilité financière qui dépasse les seuls arbitrages budgétaires annuels.
Un déploiement progressif
Comme toute réforme de cette ampleur, la création de l'EPIFE sera progressive. Une première phase pilote sera lancée à partir du premier trimestre 2027. Elle permettra de tester et d’évaluer le fonctionnement du nouveau modèle avant son élargissement.
Première étape : une phase pilote
Le pilote sera lancé à partir du premier trimestre 2027.
Il concernera :
- La région Normandie
- Le département du Nord.
Cette première phase permettra de tester les modalités opérationnelles, les outils de gestion, la gouvernance et les relations entre l'EPIFE et les administrations occupantes.
Les enseignements tirés de ce pilote permettront d'adapter progressivement le dispositif avant son élargissement à d'autres territoires et à d'autres catégories de biens.
Quels bâtiments seront concernés ?
Sont principalement concernés à ce stade :
Les bureaux administratifs
Les locaux d'activités
Les sites multi-occupants
Au-delà des bâtiments, des sites et terrains non bâtis pourront également être concernés.
Les femmes et les hommes de l’EPIFE
Au-delà de son organisation, la réussite de l'EPIFE reposera avant tout sur les femmes et les hommes qui le feront vivre.
Les équipes seront constituées progressivement en s'appuyant sur les compétences déjà présentes au sein de l'État, en particulier celles développées par l'AGILE, ainsi que sur les expertises qui rejoindront progressivement l'établissement.
L'EPIFE contribuera également à renforcer la filière immobilière de l'État en développant les compétences, les parcours professionnels et l'attractivité des métiers de l’immobilier.
À retenir
L'EPIFE sera déployé progressivement à partir de 2027. Après une phase pilote en Normandie et dans le département du Nord, son périmètre sera élargi progressivement. Cette montée en puissance permettra d'éprouver le nouveau modèle avant son déploiement à plus grande échelle. Sur les biens qui lui seront transférés, l'EPIFE exercera les responsabilités du propriétaire dans le cadre de la politique immobilière définie par l'État.
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