Pourquoi créer la foncière de l'État ?

Pourquoi cette réforme ? Un patrimoine stratégique confronté à de nouveaux défis

Chaque jour, les bâtiments de l'État permettent aux services publics d'accueillir sur tout le territoire des millions d'usagers et des centaines de milliers d'agents. Ils abritent des écoles de service public, des tribunaux, des laboratoires, des bureaux administratifs ou encore des services de sécurité.

Pour continuer à répondre aux besoins des citoyens, ce patrimoine doit être entretenu, modernisé et adapté aux nouveaux usages, tout en faisant face aux effets du changement climatique.

Avec près de 200 000 bâtiments représentant 96,8 millions de m², dont près d'un quart de surfaces de bureaux, l'État français est propriétaire du plus important patrimoine immobilier public d'Europe. Son entretien représente un enjeu considérable : deuxième poste de dépenses de l'État après les dépenses de personnel, ce patrimoine nécessite des investissements importants pour être entretenu, rénové et préparé aux besoins de demain.

Malgré les efforts engagés ces dernières années, une partie du patrimoine souffre encore d’un sous-investissement, notamment en matière d’entretien. Les besoins de rénovation et de mise aux normes se sont accumulés, tandis que certains bâtiments sont devenus moins adaptés aux usages, plus coûteux à exploiter ou plus vulnérables aux effets du changement climatique.

Depuis près de vingt ans, l’État a progressivement renforcé le pilotage de son immobilier. La création d’une foncière constitue une nouvelle étape de cette évolution. En confiant progressivement les responsabilités du propriétaire à un opérateur public dédié, l'État se donne les moyens de mieux connaître son patrimoine, de programmer les investissements dans la durée et d'assurer un entretien plus régulier des bâtiments.

Une évolution engagée depuis près de vingt ans

L'État a progressivement renforcé sa politique immobilière pour mieux connaître, gérer et valoriser son patrimoine. La création de la foncière constitue une nouvelle étape de cette évolution.

2006-2024 Étape 5 sur 5

2006 : Création de France Domaine
L’État affirme sa fonction de propriétaire et engage la structuration d’une politique immobilière interministérielle.
2016 : Création de la direction de l’immobilier de l’État
La politique immobilière de l’État change d’échelle. La DIE est créée pour définir et piloter cette politique, renforcer sa gouvernance et structurer la filière immobilière de l’État.
2022 : Comparaison des modèles européens
Une étude comparative réalisée à l’échelle européenne met en évidence les différents modèles de gestion immobilière publique et l’intérêt, dans de nombreux États, de s’appuyer sur un opérateur spécialisé exerçant les responsabilités du propriétaire.
2023-2024 : Évaluation des besoins d’investissement
Des travaux conduits par le Cerema et le secrétariat général à la planification écologique évaluent à plus de 140 milliards d’euros les investissements nécessaires d’ici 20250 pour rénover le patrimoine de l’État, accélérer sa transition écologique et l’adapter aux effets du changement climatique.
Février 2024 : Annonce du projet de foncière de l’État
À l’occasion du conseil de l’immobilier de l’État, le Gouvernement annonce son intention de créer une foncière publique afin de renforcer la fonction de propriétaire et de mieux programmer les investissements dans la durée.

2024-2027 Étape 4 sur 5

2024 : Rapport commun de l’IGF et du CGEDD
Un rapport conjoint de l’Inspection générale des finances et du CGEDD recommande de professionnaliser la fonction immobilière de l’État et de créer une foncière publique capable de porter une stratégie patrimoniale et de programmer les investissements dans le temps long.
Fin 2024 : Première traduction législative
Un amendement au projet de loi de finances pour 2025, ensuite rejeté par le Conseil constitutionnel, traduit cette orientation et engage les premières évolutions juridiques nécessaires à la création de la foncière.
2025 : Dépôt de la proposition de loi
Une proposition de loi transpartisane portant création de la foncière de l’État est déposée au Parlement.
Été 2026 : Adoption et promulgation de la loi
Le Parlement adopte la loi créant l’établissement public immobilier et foncier de l’État (EPIFE).
1er janvier 2027 : Création de l’EPIFE
L’établissement est créé par transformation de l’AGILE. Les premiers transferts de biens, prévus début avril 2027, concernent les cinq cités administratives de la région Normandie et du département du Nord.

Au fil des années, les attentes à l'égard du patrimoine immobilier de l'État se sont profondément transformées. Transition écologique, adaptation au changement climatique, maîtrise de la dépense publique, nouveaux modes de travail ou encore amélioration des conditions d'accueil des usagers nécessitent désormais une gestion du patrimoine inscrite dans le temps long.

Avec l’EPIFE, l’État renforce sa capacité à piloter son patrimoine dans le temps long. L’objectif est clair : mieux entretenir, rénover et adapter les bâtiments publics pour mieux répondre aux besoins des services, des agents et des usagers.

Sylviane Bourguet

  • Directrice de l’immobilier de l’État

Une organisation encore trop fragmentée

Lorsqu'un bâtiment nécessite une rénovation importante, plusieurs acteurs interviennent aujourd'hui selon leurs responsabilités : certains expriment les besoins, d'autres assurent la gestion du bâtiment, d'autres encore financent ou pilotent les travaux. Cette répartition, héritée de l'organisation historique de l'État, montre aujourd'hui ses limites pour programmer les investissements dans la durée et assurer un suivi global du patrimoine.

Elle se traduit notamment par :

Cette dispersion des responsabilités rend plus difficile la définition d'une stratégie patrimoniale d'ensemble. Elle limite la capacité à hiérarchiser les besoins, à programmer les investissements prioritaires, à mutualiser les expertises et à assurer un suivi continu des bâtiments.

L'EPIFE a précisément vocation à répondre à ces difficultés. En réunissant progressivement, au sein d'un même opérateur, les principales responsabilités du propriétaire, il permettra d'assurer un suivi des bâtiments tout au long de leur cycle de vie, depuis la connaissance de leur état jusqu'à leur entretien, leur rénovation et leur valorisation.

La réforme parachève ainsi la distinction entre l'État stratège, qui définit la politique immobilière, l'État occupant, qui exprime ses besoins, et le propriétaire public, qui exerce les responsabilités liées aux bâtiments.

Le regard du président du conseil de l'immobilier de l'État

La loi va permettre à l’État d’optimiser ses ressources humaines et de consolider sa fonction immobilière au service d’une rationalisation des surfaces et des coûts de l’immobilier public. À l’heure où les finances publiques nécessitent une responsabilité accrue, cette réforme participe d’une saine prise de conscience.

Jean-Paul Matteï

L'EPIFE face aux grands enjeux du patrimoine immobilier

La création de l’EPIFE vise à apporter une réponse opérationnelle à ces difficultés, tout en accompagnant les grandes transformations auxquelles le patrimoine de l’État est confronté.

Mieux connaître le patrimoine

Bien gérer un patrimoine suppose d'en connaître précisément l'état, la performance et les besoins d'investissement. Sur les biens qui lui seront transférés, l'EPIFE devra consolider cette connaissance afin de mieux programmer les interventions.

Adapter le patrimoine au changement climatique et renforcer sa résilience

Le patrimoine immobilier doit être rénové et adapté pour réduire ses consommations d’énergie et ses émissions, mais aussi pour mieux résister aux effets du changement climatique. L'objectif est de garantir des bâtiments capables d'assurer la continuité des missions de service public, y compris en cas de crise.

Accélérer la sobriété immobilière

Mieux utiliser les bâtiments existants, optimiser les surfaces occupées et mutualiser certaines implantations permettent de réduire les coûts, de limiter les besoins de construction et de diminuer l’empreinte environnementale de l’État.

Moderniser les espaces de travail et d’accueil

Les bâtiments doivent évoluer pour offrir des espaces de travail plus confortables, plus flexibles et adaptés aux nouveaux usages, tout en améliorant l'accueil des usagers.

Inscrire l’immobilier dans la durée

L'immobilier se gère sur plusieurs décennies. La programmation pluriannuelle des investissements permettra d'anticiper les travaux et de les inscrire dans une trajectoire de long terme, plutôt que de les faire dépendre des arbitrages budgétaires annuels.

Renforcer la professionnalisation de la gestion immobilière

En réunissant progressivement au sein d'un même opérateur des compétences et expertises aujourd'hui dispersées (connaissance du patrimoine, programmation des investissements, conduite des opérations ou valorisation), l'EPIFE contribuera à renforcer la gestion immobilière.

Les quatre ambitions poursuivies par la réforme

Mieux connaître le parc immobilier

Disposer d'une connaissance plus précise des bâtiments, de leur état, de leurs performances et des investissements nécessaires.

Mieux exercer les responsabilités du propriétaire

Clarifier les responsabilités, renforcer les compétences immobilières et accompagner les administrations dans la durée.

Mieux investir dans le temps

Programmer les travaux, sanctuariser les ressources consacrées au patrimoine et donner davantage de visibilité au coût de l'immobilier.

Mieux valoriser le patrimoine

Faire évoluer le patrimoine et renforcer sa valeur afin qu'il réponde aux besoins des administrations, des territoires et des grandes politiques publiques.

À retenir

La création de l'EPIFE répond à une ambition simple : mieux connaître, entretenir, valoriser et préparer le patrimoine immobilier de l'État aux défis des prochaines décennies.

Sur les biens qui lui seront transférés, l'établissement exercera les responsabilités du propriétaire dans le cadre des orientations stratégiques et de la politique immobilière définie par l'État.