Un modèle déjà éprouvé en Europe
Une évolution engagée dans de nombreux pays européens
La création de l'EPIFE s'inscrit dans une évolution déjà engagée en Europe. Depuis plusieurs années, de nombreux États européens ont fait évoluer l'organisation de leur immobilier public afin de renforcer la fonction de propriétaire, de mieux programmer les investissements et de disposer d'une expertise immobilière dédiée.
Malgré des organisations différentes, ils sont confrontés aux mêmes défis : entretenir un patrimoine vieillissant, financer sa rénovation, améliorer sa performance énergétique et adapter les bâtiments aux nouveaux usages.
Un patrimoine vieillissant
Entretenir les bâtiments et prévenir leur dégradation.
Des besoins d’investissement importants
Programmer et financer les travaux dans la durée.
La transition écologique
Rénover les bâtiments, réduire leurs consommations et leurs émissions.
L’adaptation au changement climatique
Renforcer la résilience des bâtiments et la continuité des services publics.
L’évolution des usages
Adapter les bâtiments aux nouveaux modes de travail et d’accueil du public.
Ce que montre l'étude européenne
L'étude comparative réalisée par la Commission européenne en 2022 montre que, malgré des organisations différentes, plusieurs tendances communes se dégagent.
Elle montre notamment que :
➡️ La majorité des pays étudiés organise la fonction de propriétaire autour d'un ou deux acteurs de référence.
➡️ Certains ont créé une foncière ou un opérateur public spécialisé.
➡️ D'autres s'appuient sur une société foncière privée ou conservent un modèle où l'État exerce directement cette fonction.
➡️ Il n'existe pas de modèle unique : chaque État adapte son organisation à son histoire, à son patrimoine et à ses priorités.
| Modèle | Principe | Exemples présentés dans l’étude |
|---|---|---|
| 🏛️ État propriétaire | L’État exerce directement les responsabilités du propriétaire. | Espagne, Italie, Portugal |
| 🏢 Foncière publique | Une foncière ou un opérateur public exerce les responsabilités du propriétaire. | Allemagne, Autriche, Belgique, Danemark, Finlande, Grèce, Pays-Bas, Royaume-Uni et désormais France |
| 🏙️ Société foncière privée | La fonction de propriétaire est principalement exercée par une société foncière privée. | Norvège, Suède |
Ce que la France retient de ces expériences
Les retours d'expérience montrent qu'un opérateur spécialisé permet de :
- Approfondir la connaissance du patrimoine
- Programmer les investissements dans la durée
- Renforcer l’entretien des bâtiments et accélérer leur rénovation
- Développer une expertise immobilière dédiée.
Ces expériences ont nourri la réflexion conduite par l’État, sans pour autant être transposées à l’identique.
Un modèle adapté aux spécificités françaises
Avec près de 200 000 bâtiments, plus de 31 000 terrains et près de 97 millions de m², l'État français est propriétaire du plus important patrimoine immobilier public d'Europe.
L’EPIFE a été conçu pour tenir compte de cette échelle exceptionnelle, de l’organisation interministérielle de l’État et de la diversité des besoins des administrations.
La France s’inspire de ces expériences tout en développant un modèle adapté à ses propres spécificités : une foncière publique, placée sous la tutelle de l’État et déployée progressivement.
Regard européen
Le Royaume-Uni a engagé une réforme comparable plusieurs années avant la France. Son retour d'expérience apporte un éclairage utile sur les conditions de réussite d'une telle transformation.
De 2019 à 2023, Steven Boyd a dirigé la Government Property Agency (GPA), l'opérateur public chargé d'exercer les responsabilités du propriétaire sur une grande partie du patrimoine tertiaire de l'État britannique.
Créée en 2018, la GPA accompagne la modernisation du patrimoine immobilier britannique avec pour objectifs de renforcer la fonction de propriétaire, d'améliorer l'utilisation des bâtiments et d'accélérer leur rénovation.
Steven Boyd a partagé avec la DIE le retour d'expérience britannique afin d'éclairer la réflexion sur la création de l'EPIFE.
« Une réforme de cette envergure est complexe et s'étend sur plusieurs années. Sa mise en œuvre s'est appuyée sur une collaboration étroite avec les ministères, dans une approche gagnant-gagnant fondée sur des bénéfices mutuels. Une clarification des rôles et responsabilités de chaque acteur - la foncière, les ministères, le ministère des Finances et les autorités locales - a également été essentielle. »
À retenir
La création de l'EPIFE s'inscrit dans une évolution déjà engagée dans plusieurs pays européens. La France s'inspire de ces expériences tout en développant un modèle adapté à son patrimoine, à son organisation administrative et à ses priorités nationales.
-
foncière